Дешёвые квартиры-студии и апартаменты в Москве

Агентство недвижимости "Светлый дом" я нашла на Авито, они каждый день публиковали объявления с привлекательными на студии ценами: от 1 950 000 рублей за 10-12 квадратов, и это в пределах МКАД. Я сразу начала диалог с их менеджером и выяснила:

• По документам это ни что иное, как выделенные доли;
• Компания находит большие квартиры на 1 (реже 2) этажах и продаёт по частям, разделяя их на студии;
• После того, как найдены все дольщики, они начинают ремонт;
• Чтобы не было проблем с продажей и арендой, все покупатели подписывают нотариальный отказ от преимущественного права покупки и соглашение о порядке пользования. Т.е. распоряжаться долей можно отныне по своему усмотрению, не "спрашивая разрешения" у других дольщиков". Чисто гипотетически, это можно оспорить, но на практике такое случается не часто;
• Именно поэтому, невозможно оформить ипотеку или использовать материнский капитал;
• Что касается самовольной перепланировки (а она именно такая): на 1 этаже и на 2 над коммерческими помещениями можно добавлять и переносить мокрые точки, а также возводить перегородки, не снося при этом несущие стены. Компания утверждает, что их перепланировки узаконивают без проблем. Но лично я в этом сомневаюсь, по крайней мере, "побегать" точно придётся. К тому же прочитала, что если из 1 унитаза сделать 5-6, то насосы с трудом будут справляться и со временем дома может начать "попахивать" канализацией;
• Эти "переделки" продаются, как правило, в старых домах. В большинстве случаев придётся самостоятельно менять окна и батареи.
• Чистовой ремонт будет только в общем коридоре. Покупателю дополнительно придётся потратиться на ремонт в своей студии.
• Т.к. это жилое помещение, там можно прописаться, получить все льготы, которые даёт московская прописка.
• Счётчики на воду и электричество выведены для каждой студии в отдельности, но а траты за коридор и прочие коммунальные платежи как-то придётся делить между собой.

Честно говоря, для меня этот вариант "так себе", слишком много "НО":

• Доля
• Узаконивание перепланировки
• Ремонт за свой счёт
• Старый дом и т.д.

Хотя плюсы тоже есть:

• Московская прописка
• Бюджетная стоимость
• Большой выбор объектов, даже в самом центре и в непосредственной близости у метро

Мне кажется, это вполне неплохой вариант для дальнейшей сдачи в аренду (ведь реально можно получать до 10% годовых), или если берёт семья, которая не хочет быть на одной территории и делить один унитаз с кухней (например родители/дети).

Но этот вариант вполне себе пользуется популярностью в Москве, значит он имеет место быть, просто нужно разбираться и в документах, и в сан.нормах.

Честно скажу, My Space - мой любимый застройщик.

• Они покупают старые здания, где раньше были общежития;
• Делают капитальный ремонт, меняют все трубы, коммуникации, после чего история здания документально "обнуляется".
• Разделяют здание на множество мини-студий, причём к каждой подводят свои коммуникации.
• Продают студии с ЧИСТОВОЙ ОТДЕЛКОЙ, т.е. потратиться придётся только на мебель и кухню (но иногда и кухня идёт "в подарок").
• В каждом здании есть консьерж.
• Метраж от 10.6 до 20 м2.
• Стоимость от 3 до 5 миллионов.
• У каждой студии свой кадастровый номер, это НЕ доля.
• В выписке ЕГРН это не квартира, а жилое помещение (по жилищному кодексу квартира не может быть меньше 28 м2).
• Московская прописка.
• Район, где продают студии, не всегда благополучный, иногда далеко от метро.
• Небольшой выбор объектов.

Несмотря на все плюсы и минусы, для меня это лучший вариант бюджетного жилья, ведь здесь всё прозрачно и ясно: Вы сами решаете, подходит ли Вам жильё такого размера и в таком районе.

ЖК "Саяны-парк" - это апартаменты в Москве с видом на "Лосиный остров". Здание, в котором продаются студии, ранее было гостиницей, поэтому тут шикарный просторный холл. НО! Это не жилые помещения, а именно апартаменты. Основные отличия апартаментов от жилых помещений и квартир (насколько я в этом разобралась):

• Т.к. апартаменты - это нежилое помещение, то там нельзя прописаться, но можно сделать временную регистрацию с дальнейшим продлением;
• Их нельзя сдавать в качестве самозанятого, только как ИП, что не очень удобно (ну лично мне);
• Дополнительно подписывается договор долгосрочной аренды на землю. Как правило, это +пару тысяч рублей к ежемесячным платежам, но и есть риск, что договор аренды и вовсе может быть расторгнут, и что будет с Вашей собственностью - не знаю!
• Коммунальные платежи дороже на ~30%;
• Налог на имущество составляет не 0.1-0.3% от кадастровой стоимости, как у жилого помещения, а 0.5-1.5%, но кадастровая стоимость примерно в 2 раза меньше. В итоге налог всё равно получается в несколько раз выше.
• Апартаменты примерно на 30% дешевле, чем жилые помещения такого же метража в этом же районе.

Саяны-парк находятся в некоторой удалённости от метро, минут 10-15 на общественном транспорте, в живописном месте. Капитальный ремонт сделан не во всём здании, но апартаменты сдаются с чистовой отделкой. На момент написания обзора цены стартовали от 3.2 миллиона за 19 м2.

Кого не смущает покупка апартаментов вместо квартиры - тоже вполне неплохой вариант. К тому же всё подумывают приравнять апарты к жилым помещениям, т.к. уже более 20 лет их статус до конца не определён.

Если в предыдущих трёх вариантах, жильё можно было купить уже в сданном доме, то ЖК "Любовь и голуби" предлагает инвестировать в новострой: сдача планируется в 3-м квартале 2022 года, ждать не так уж и долго.

• Стоимость апартаментов от 4 миллионов за 20 м2, они утверждают, что их апарты можно перевести со временем в жилое помещение. Я этих тонкостей не знаю. Цена жилых 20 метров обойдётся не менее 5.5 миллионов рублей.
• Обещают развитую инфраструктуру и уровень бизнес класса.
• Дома высотные, 22 этажа, под окнами контейнерная станция, жители жалуются на шум дизельных погрузчиков, а ключи первой очереди сильно задерживали;
• Отделка "под ключ" оплачивается отдельно от 15 до 20.000 м2.
• Непосредственная близость к метро.

Но дёшево не бывает идеально, а 4 миллиона по московским меркам цена "ни о чём". Так что вполне себе достойный вариант.

Про ГК ПИК, думаю, слышал каждый. Застройщик позиционирует себя как один из самых надёжных и предлагает купить жильё эконом и бизнес класса в новостройках. На официальном сайте мне не понравилось, что Москву и Московскую область "слепили" в единое целое, а разница, всё же, между ними есть, хотя бы в стоимости жилья))

• Цены на жильё (не апартаменты) стартуют от 5.6 миллионов за 20 метров, и сдача при этом ожидается не ранее 2023 года;
• Как правило, более менее доступные по цене варианты находятся или в Новой Москве, или на значительном удалении от метро;
• Есть возможность взять квартиру в ипотеку, с выгодной % ставкой, существуют специальные гос.программы;

Этот вариант идеален для тех, кто готов переплатить за район и жильё в новом доме.